cima Wohnungsmarktberichte

Berlin, München, Frankfurt – kaum ein Tag vergeht, an dem nicht über Wohnungsnot sowie steigende Kaufpreise und Mieten in den großen Städten berichtet wird. Meist konzentrieren die Medien ihre Berichterstattung auf die sieben größten Städte in Deutschland – die sogenannten A-Städte. Wohnungsunternehmen und Immobilienentwickler richten ihre Blicke aber vermehrt auch auf Standorte und Regionen, in denen noch ungenutzte Marktpotenziale zu finden sind.

Wohnungsmarktberichte, wie sie kürzlich vom CIMA Institut für Regionalwirtschaft für die Bundesländer Thüringen und Niedersachsen erstellt wurden, sind Beispiele für die Identifizierung grundlegender Wohnungsmarktchancen. Detailliert zeigen die Prognosen auf, wie sich die Bevölkerung vor dem Hintergrund aktueller Trends konkret entwickeln wird. Hier werden folgende Fragen beantwortet:

• Welche Haushaltsgrößen nehmen zu, welche nehmen ab?
• Welche Haushaltsformen werden in Zukunft die Nachfrage dominieren?
• Welche Wohnungen werden gebraucht?
• Wie werden sich Leerstände entwickeln?

Entscheidend ist die Betrachtung der konkreten Entwicklungen in Landkreisen, Städten, Gemeinden oder Quartieren. Denn je nach Betrachtungsweise können die sehr unterschiedlich ausfallen. Dabei geht es längst nicht nur um die Disparitäten zwischen Ost- und Westdeutschland oder zwischen Stadt und Land.

Niedersachsen: Hoher Bedarf

Das westliche Niedersachsen – eine agrarwirtschaftlich geprägte, ländliche Region – weist in den kommenden Jahren flächendeckend sehr hohe Bedarfe an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf. Hier trifft eine stark steigende Zahl älterer Menschen auf einen von Ein- und Zweifamilienhäusern dominierten Wohnungsbestand – ein Großteil davon weder altersgerecht noch barrierefrei. In der Prognose muss beispielsweise der Landkreis Emsland seinen Bestand an Wohnungen in Geschosswohnungsbauweise bis 2025 um fast neun Prozent steigern. Auch in Teilen des südlichen Niedersachsens, wo in naher Zukunft kein nennenswertes Haushaltswachstum zu erwarten ist und dementsprechend die Leerstände vielerorts steigen werden gibt es Neubaubedarfe. Die älter werdende Bevölkerung findet hier im Wohnungsbestand häufig keine passenden Angebote. Diese müssen als sogenannte qualitative Zusatzbedarfe im Neubau, teilweise auch verbunden mit Abriss von Bestandsgebäuden, realisiert werden. So kann es sein, dass selbst eine stark schrumpfende Stadt wie Goslar in den nächsten Jahren knapp 150 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern benötigt. Wie drängend der Bedarf gerade auch in Schrumpfungsregionen sein kann, zeigt sich etwa an den Kaufpreisen für gebrauchte Eigentumswohnungen: Diese sind im südlichen Niedersachsen – auch ohne die Stadt Göttingen – zuletzt deutlich stärker gestiegen als etwa im südlichen Hamburger Umland.

Thüringen: Große Strukturveränderung

Auch in Thüringen sind Entwicklungen feststellbar, die für manche Beobachter zunächst überraschend erscheinen. Bis 2030 benötigt das Bundesland rund 40.000 neue Wohnungen – und dass, obwohl im gleichen Zeitraum neue Leerstände in derselben Höhe entstehen. Erklärbar sind solche Entwicklungen nur mit Blick auf regionale Disparitäten. Die Strukturen im Bundesland verschieben sich massiv – sowohl demographisch als auch räumlich. Folglich werden andere Wohnungen an anderen Orten benötigt.

cima: Erfahrener Partner für die Wohnungswirtschaft

Zunehmende regionale Disparitäten sind aber nicht nur auf Niedersachsen und Thüringen beschränkt. Aktuelle Bevölkerungsprognosen des CIMA Instituts für Regionalwirtschaft verdeutlichen die Unterschiedlichkeit regionaler Entwicklungen bundesweit. Dabei bedeuten rückläufige Einwohnerzahlen keinesfalls ein Ende des Wohnungsbaus. Vielmehr kommt es auf passgenaue Konzepte und ein Bauen mit Augenmaß an. Bundes- und landesweite Wohnungsmarktberichte können für konkrete Entscheidungen auf der lokalen Ebene einen ersten Ansatzpunkt liefern. Stets ist darüber hinaus aber eine genaue Analyse der Entwicklungen vor Ort erforderlich – gegebenenfalls mit Prognosen auf Stadt- und Ortsteilebene in Form von kommunalen Wohnungsbedarfsanalysen oder Gutachten für konkrete Bauprojekte. Mit entsprechenden Daten, Modellen und Erfahrungen ist die cima der Partner an Ihrer Seite.

FABIAN BÖTTCHER, Leiter CIMA Institut für Regionalwirtschaft:
„Die cima kann mit ihrer Expertise aus dem Monitoring von Wohnungsmärkten entscheidende Beiträge leisten. Die sind nicht nur für Wohnungsunternehmen und Immobilieninvestoren wichtig, sondern unterstützen auch öffentliche Wohnungsmarktakteure und regionale Unternehmen dabei, wichtige Weichen zu stellen.“
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2. Thüringer Wohnungsmarktbericht (pdf-Download)

Wohnungsmarktbericht Niedersachsen (pdf-Download)