Sozialimmobilien: Wichtiger Baustein in der Stadtentwicklung

Beitrag von Prof. Dr. HUBERT OPPL, S.I.C. GmbH

Erst Anfang der 80er Jahre des vergangenen Jahrhunderts begann sich die „Wohlfahrtspflege“ aus dem Niemandsland zwischen Markt und Staat zu lösen und sich in einer Rolle als bedeutsamer Wirtschaftsfaktor zu etablieren. Die Sozialwirtschaft als dominanter Teil des Dienstleistungssektors beschäftigt aktuell mehr als 4,5 Mio. Menschen, das sind nahezu zwölf Prozent aller Erwerbstätigen. Die Bruttowertschöpfung dürfte mittlerweile die Schwelle von 200 Mrd. Euro erreicht haben.

Wachstumstreiber Health-Care-Sektor

Wachstumstreiber dabei ist der Health-Care-Sektor, in erster Linie die Bereiche der Gesundheits- und Pflegewirtschaft. Infolge eines ungebremsten Wachstums nahmen die Kosten im Gesundheits- und Pflegebereich weit schneller zu als die Refinanzierungsmöglichkeiten durch private Einkommen und Vermögen aber auch der beitragsfinanzierten (Kranken- und Pflegeversicherung) sowie der steuerfinanzierten (Sozialhilfe) Kostenträger. Eine temporäre Entlastung der Sozialhilfeträger wurde durch die Einführung von SGB XI (soziale und private Pflegeversicherung) erreicht. Sie ist aber bereits „neutralisiert“. Daher wurde mit den Pflegestärkungsgesetzen (1 bis 3) eine weitere „Entlastungsoffensive“ auf den Weg gebracht. Sie verfolgte in erster Linie das Ziel, durch eine „Kaufkraftverlagerung“ vom vollstationären Pflegebereich in den ambulanten Dienstleistungssektor den anhaltenden „Hospitalisierungstrend“ zu stoppen. Die Leistungen im vollstationären Pflegebereich wurden für die niedrigen Pflegegrade gekürzt, während die Leistungen im ambulanten Bereich durch Kumulierung einzelner Bereiche mehr als das Doppelte des Leistungssatzes im vollstationären Bereich erreichen können. Ziel dieser „Ambulantisierungsanreize“ war und ist, die Nachfrage nach vollstationären Plätzen durch Begrenzung auf die Pflegegrade 4 und 5 zu senken um somit einem individuellen und gesellschaftlich präferierten Ziel näher zu kommen: Nämlich das Leben in den „eigenen vier Wänden“ zu sichern. Die Zielsetzungen hatten jedoch „Achillesfersen“, die zwar bekannt waren, aber von der Politik ignoriert wurden:

• Von den gerühmten eigenen vier Wänden ist nur jede fünfte Wohnung seniorengerecht.
• Der Wohnraumbedarf übersteigt das Angebot.
• Das Angebot an kostengünstigen Wohnungen ist rückläufig. Das Angebot im ambulanten Dienstleistungssektor – sowohl im hauswirtschaftlichen Bereich als auch im pflegerischen
  Bereich – kann nicht beliebig ausgebaut werden, es ist derzeit von einer anachronistischen Schwäche geprägt: Das hochqualifizierte Personal verbringt die Hälfte der Arbeitszeit im Auto.
• Für die Dienste stellen sich die gleichen Barrieren der Wohninfrastruktur wie für die Bewohner, sie „klettern“ nicht in höhere Stockwerke.
• Die Vernetzung unter den Anbietern besteht praktisch nicht, insbesondere zwischen gewerblichen Anbietern, die ihrerseits Dienste ins Haus liefern.

Flexibilität und sozialräumliche Qualitäten ermöglichen

Insbesondere in größeren Städten ist daher die Nachfrage nach vollstationären Plätzen ungebrochen hoch, sie steigt besonders in den niedrigen Pflegegraden teils rapide an, letztlich fehlen vollstationäre Plätze. Der Markt befindet sich in einer Klemme. In einigen Kommunen wird es bereits in wenigen Jahren zu prekären Versorgungslagen kommen. Parallel fehlt geeigneter Wohnraum. Die Schätzungen einer Reihe von Instituten – u. a. des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung – sehen einen Wohnungsbedarf von rund drei Mio. Einheiten, von denen 40 Prozent auf die Nachfragegruppe 60+ entfallen (Pestel Institut). Analysen zu Wohnwünschen für die Generation 60+ belegen, dass die Wohnung der Wahl grundsätzlich barrierefrei sein soll und in einem Wohnumfeld liegen soll, das die sozialräumliche Qualität „Quartier“ zeigt. Damit gemeint ist barrierefreies Wohnen für alle verbunden mit einer Dienstleistungsinfrastrukur, die flexibel auf wechselnde Nachfragen in jeder Lebenslage reagieren kann. Der niederländische Dienstleister „Buurtzorg“ bietet hier Orientierung, er ist mittlerweile auch in NRW modellweise tätig. Wohnungen müssen weiterhin zumindest teilweise flexibel sein und mit geringem Aufwand veränderten Lebenslagen angepasst werden können (verkleinern und vergrößern). Nicht der Mensch muss sich ans Wohnen anpassen, sondern das Wohnen an den Menschen.

Die Anforderungen an Stadtplanung und Stadtentwicklung sind überschaubar: Nicht Wohnen und ergänzend Differenzierungen für Menschen in besonderen Lebenslagen, sondern Gestaltung von Quartieren mit durchgängig barrierefreien Wohnungen sowie eine gut differenzierte und bewohnernah organisierte Dienstleistungsstruktur. Um diese Ziele zu erreichen, muss sich auch die derzeitige Dienstleistungslandschaft neu aufstellen und neue Produkte sowie Kooperationsformen entwickeln.

Nicht der Mensch muss sich ans Wohnen anpassen, sondern das Wohnen an den Menschen.

Prof. Dr. HUBERT OPPL war von 1979 bis 1997 Professor an der Katholischen Stiftungsfachhochschule in München für Sozialarbeit, Pädagogik und Unternehmensführung in der Sozialwirtschaft. Anschließend war er in zahlreichen geschäftsführenden Positionen in der Sozialwirtschaft tätig, darunter bei der Refugium AG, der Oberschwabenklinik GmbH sowie einer Ordensgemeinschaft in Schwaben. Seit 30 Jahren ist er forschend und beratend in der Sozialwirtschaft tätig und hat zahlreiche Gutachten, Markt- und Machbarkeitsstudien erstellt.   Email

Im Netzwerk der cima ist Prof. Dr. Oppl Experte für generationengerechtes Wohnen. Gemeinsam mit der CIMA Beratung + Management GmbH werden Markt- und Standortgutachten sowie Potentialanalysen für Sozialimmobilien erstellt.

Ansprechpartner bei der cima: Mark Hädicke  Email 

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