Flächenfraß war gestern

Die Verfügbarkeit von Gewerbeflächen ist für Kommunen ein wichtiger Faktor für ihre erfolgreiche Entwicklung. Nur stößt die Ausweisung neuer Gewerbeflächen in besonders gefragten und wirtschaftlich erfolgreichen Standorten inzwischen an Grenzen – der Mechanismus funktioniert nicht mehr reibungslos. Vier Thesen zur Diskussion gestellt:


These 1: Die Fläche ist endlich. Ein sparsamer und bewussterer Umgang mit neuen Flächen, die für gewerbliche Zwecke erschlossen werden können, muss durch konkretes Handeln aus der Welt der Seminare in das Alltagshandeln überführt werden.

  • In einem strategischen Konzept zum Umgang mit Neuansiedlungen und Erweiterungen müssen Eckpfeiler stehen, die aktive Wirtschaftsförderung und die Inanspruchnahme neuer Flächen mit Kriterien verbindet, die aus dem Blickwinkel der Kommune erfüllt sein müssen.
  • Die Zeiten, in denen ein paar tausend Quadratmeter mehr an den Einzelbetrieb verkauft wurden, weil ein ebenerdiger Parkplatz ganz bequem ist, gehören der Vergangenheit an.
  • „Kostenlose“ Optionen auf Erweiterungsflächen ohne konkrete Unternehmensplanung sind nicht marktgerecht. Optionsflächen können verzinst vorgehalten werden und mit entsprechenden Rückabwicklungsmodalitäten für die Kommune versehen werden.
  • Eine mehrgeschossige Bauweise auch für Produktionsbetriebe ist unter Berücksichtigung neuer Technologien und Baukonzepten wieder möglich und geboten.
  • Unternehmen, die nach Baurecht keine Gewerbefläche benötigen, gehören auch nicht ins Gewerbegebiet. Man kann nicht an Fitnessstudios, Kirchengemeinden oder den Einzelhandel verkaufen und anschließend die Knappheit an Gewerbeflächen beweinen.
  • Preisdumping ist keine Strategie zur erfolgreichen Ansiedlung von Unternehmen. Der einmalig zu zahlende Grundstückspreis ist im Verhältnis zur Gesamtinvestition einer Unternehmensansiedlung oder -erweiterung vergleichsweise nachrangig.

These 2: Die Wiedernutzung brachgefallener Gewerbeflächen benötigt neue Impulse.

  • Bei der Erarbeitung von Gewerbeflächenkonzepten ist die Auseinandersetzung mit den Bestandsgebieten zwingend. Das beinhaltet eine Erfassung der konkreten Nutzung inkl. der Eigentumsverhältnisse und in der weiteren Bearbeitung ggf. die unmittelbare Kontaktaufnahme zu Eigentümern, um Optionen und Grenzen der Verfügbarkeit und der kommunalen Handlungsspielräume einschätzen zu können.
  • Bei Projekten der Reaktivierung wird es über den Einzelfall hinaus ohne Förderprogramme keinen Durchbruch geben. Der Markt regelt es aus unterschiedlichen Gründen nicht; jedenfalls nicht im Sinne einer auf die Zukunftschancen einer Kommune ausgerichteten Wirtschaftsentwicklung.
  • Flankierend müssen Instrumente wie Vorkaufsrechtssatzungen auch in Gewerbegebieten erprobt werden.
  • Ganz mutig könnte die Prüfung der Praxis sein, die in nahezu jedem Hafengebiet bei Gewerbeansiedlungen üblich ist: Grundstücke werden nur als Erbbaurecht vergeben und damit nicht auf alle Zeit dem Steuerungsinteresse der Kommune entzogen.

These 3: Bei der Neuausweisung von Gebieten ist eine konzeptionelle Grundlage zwingende Voraussetzung.

  • Eine aus mehreren Quellen gespeiste Bedarfsermittlung, die hinsichtlich unterschiedlicher Branchen und deren Anforderungen unterscheidet, ist die Grundlage für die Inanspruchnahme neuer Flächen.
  • Ein auf den Standort zugeschnittener Mix ist die triviale, aber richtige Antwort auf die Frage nach dem Bedarf. Ein differenziertes Angebot unterschiedlicher Qualitäten, Zuschnitte und Lagen ermöglicht eine passgenaue Ansiedlungspolitik und verhindert unerwünschte Nachbarschaften, vermeidet Engpässe und ermöglicht städtebauliche Qualitäten. Dabei bedeutet das Plädoyer für einen Angebotsmix nicht, dass jeder Standort die gesamte Palette möglicher Gebietstypen anbieten sollte. Der Mix muss zum
  • Standort und seiner Struktur und Nachfrage passen. Ein gut gemachtes GE-Gebiet für den örtlichen Bedarf und ein preisbewusstes Angebot für das Handwerk können besser sein, als ein Technologiepark, dessen Werbeschild höher ist als die Mieteinnahmen.
  • Das „Urbane Gebiet“ ist in diesem Zusammenhang eine Chance für die Re-Etablierung gewerblicher Nutzungen im Kontext von Wohnnutzungen. Die oft romantisch verklärte Sicht auf die neue Integration von Wohnen und Arbeiten findet in der Praxis bisher wenig Resonanz. Ohne eine weiter reichende „Reform“ der TA Lärm wird das auch so bleiben. Nach dem Prinzip, wer A sagt muss auch B sagen, sind hier Anpassungen erforderlich, wenn mehr als eine Kaffeemaschine in Betrieb genommen werden sollen.
  • Spätestens in regionalen Konzepten müssen Antworten gegeben werden, wo und wie logistische Betriebe platziert werden sollen. Ein Einfaches „die wollen wir nicht“ kann keine befriedigende Antwort sein, wenn man über die Zusammenhänge von erfolgreicher
  • Produktion, Wertschöpfungsketten, Verkehrsvermeidung, Preissensibilität und Wettbewerbsdruck nachgedacht hat.
  • Zur Verwirklichung innovativer Konzepte und Modellvorhaben verschiedener Zukunftsbranchen muss es weiter möglich sein, auch zusammenhängende größere Flächen in Anspruch zu nehmen. In der Regel wird hier eine SO-Ausweisung sinnvoll sein.
  • Ein Ansiedlungskonzept muss auch dann Bestand haben, wenn eine mehrjährige Perspektive für die angestrebten Erfolge notwendig ist. Der Maßstab für eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung ist der Beitrag zur Strukturentwicklung und -anpassung in der Kommune und nicht der Flächenumsatz in Euro um jeden Preis.
  • Bei der Planung neuer Flächen ist ein hoher Besitz- oder Verfügungsanteil öffentlicher Flächen sicherzustellen. Gut ausgearbeitete Konzepte sind wertlos, wenn mangels eigener Flächen eine Steuerung ausgeschlossen ist.

These 4: Gewerbegebiete können nicht als Closed Shop durchgesetzt werden.

  • Vor dem Hintergrund der sich tlw. verschärfenden Nutzungskonkurrenz zwischen u. a. Wohn-, Gewerbe- und Grünflächen müssen Überlegungen zur Neuausweisung von Gewerbeflächen als transparenter Prozess mit Beteiligungsmöglichkeiten angelegt werden. Nur wenn der „Sinn“ und der Bedarf nachvollziehbar vermittelt werden können, besteht der notwendige Rückhalt.
  • Der Kampf“ um attraktive Areale gegenüber der Ausweisung von Wohnflächen im Bereich innerstädtischer Flächen ist sowohl hinsichtlich der unbestreitbaren Notwendigkeit und politischen Beliebtheit von Wohnbauflächen, als auch vor dem Hintergrund der Dollarzeichen in den Augen der Eigentümer ohne klare Zielaussagen und Rahmensetzungen der politisch Verantwortlichen in der Kommune nicht zu gewinnen.
  • Eine vorausschauende Stadtentwicklungsplanung, die auf die wechselseitigen Abhängigkeiten und Voraussetzungen hinweist, muss eine Entwicklungsstrategie unterschiedlicher Nutzungen an geeigneten Standorten definieren, da allein das freie Spiel der Marktkräfte nicht zu einem überzeugenden Ergebnis führt.

Die Umsetzung der Thesen und ihrer politischen Inhalte erfordert die Bereitschaft, eingefahrene Denkmuster zu überwinden und den notwendigen Paradigmenwechsel beim Thema Flächeninanspruchnahme zu akzeptieren. Wenn es um die Entwicklung gewerblicher Flächen geht, die auch in Zukunft Bestand haben sollen sind alle Beteiligten zur Suche nach kreativen Lösungen bei der Gestaltung von Anreizen, Modellen, Programmen und Projekten gezwungen. 

 

UWE MANTIK  mantik@cima:
In einem strategischen Konzept zum Umgang mit Neuansiedlungen und Erweiterungen müssen Eckpfeiler stehen, die aktive Wirtschaftsförderung und die Inanspruchnahme neuer Flächen mit Kriterien verbindet, die aus dem Blickwinkel der Kommune erfüllt sein müssen.

 

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Uwe Mantik

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cima // Büroleiter, Partner, Projektleiter

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