Divergierende Wohnungsmärkte – differenzierte Antworten.

 

Im Gespräch mit Dr. KAI H. WARNECKE, Präsident der Interessengemeinschaft Haus & Grund Deutschland, über Wohnungsmärkte und Stadtentwicklungspolitik.


Welche neuen Wege sind notwendig, um den angespannten Wohnungsmarkt in Großstädten zu verbessern?

WARNECKE: Den einen allein zielführenden Weg gibt es da sicher nicht. Um angespannte Wohnungsmärkte zu beruhigen,braucht es mehr Wohnraum und dafür müssen wir an allen Stellschrauben drehen: Mehr Bauland, mehr Verfahren, weniger Kostensteigerungen, mehr Förderung. Ein Beispiel aus der Perspektive privater Eigentümer: Bauland sollte weder zum Höchstpreis abgegeben werden, noch dürfen Konzeptvergaben durch ihre Machart kleinteilige Vergaben an Privatpersonen verhindern. Da müssen Kommunen mutiger werden. Nicht nur auf den einen großen Investor setzen, sondern auch kleinteiligen Geschosswohnungsbau von Privatpersonen, Genossenschaften oder Baugruppen ermöglichen. Bei Aufstockung und Dachausbau gibt es ein großes Wohnraumpotenzial ohne weitere Flächen zu verbrauchen. Eigentümer sollten über Beratung und Förderung Starthilfe bekommen, um die Potenziale im Bestand zu erkennen.

Was bedeutet es für die Entwicklung von Städten, wenn 80 Prozent der Wohnungen in den Händen privater Einzeleigentümer sind?

WARNECKE: Private Eigentümer sind der Schlüssel zum Bestand. Stadtentwicklung braucht die Privaten als Kooperationspartner. Das ist eine Schlüsselherausforderung der Stadtentwicklungspolitik und gerade im Quartierskontext nicht einfach.

Private Eigentümer sind der Schlüssel zum Bestand.

Kleinteilige Eigentümerstrukturen bedeuten einen viel höheren Organisationsaufwand. Diesen Aufwand müssen wir aber betreiben. Ein Beispiel: Große Potenziale zur CO2-Reduktion liegen in quartiersbezogenen städtebaulichen Maßnahmen, die weit über den Kontext eines Einzelgebäudes hinausgehen. Viele Kommunen können sich diesen Aufwand aber nicht leisten. Daher setzt sich Haus & Grund für einen Förderbonus für unsere Städte und Gemeinden ein, wenn diese Projekte der Städtebauförderung in Gebieten mit kleinteiliger Eigentümerstruktur durchführen.

Wie beurteilen Sie die Verantwortung der Kommunen bei der Schaffung von Wohnraum?

WARNECKE: Die Kommunen spielen die zentrale Rolle bei der Schaffung von Wohnraum. Beginnend bei der Baulandausweisung bis hin letztlich zum Abriss eines Gebäudes – die Kommune hat die Planungshoheit. Gerade die Baulandplanung ist eine öffentliche Aufgabe, die auch im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erfüllt werden muss.

Die Kommunen spielen die zentrale Rolle bei der Schaffung von Wohnraum.

Neues Bauland stößt jedoch  regelmäßig auf politischen Widerstand. Für kommunale Entscheidungsträger – beispielsweise in einer großstadtnahen Umlandgemeinde – ist es schwer,
in einem eher überörtlichen Interesse Bauland auszuweisen. Darüber hinaus scheuen Kommunen die Folgekosten von Wohngebieten. Das darf aber nicht sein. Wenn kein Bauland ausgewiesen wird bei wachsender Wohnraumnachfrage, steigen Neubaukosten, Kaufpreise und Mieten. Unsere Kommunen tragen eine unmittelbare Verantwortung für die
Preisentwicklung in den angespannten Wohnungsmärkten. Wenn unsere Städte und Gemeinden dieser Entwicklung nicht mit Bauland begegnen, müssen Kommunen
zur Baulandbereitstellung verpflichtet werden können.

Im zweiten Halbjahr 2020 will Deutschland die Leipzig-Charta weiterentwickeln. Welche Akzente erwarten Sie für den Wohnungsmarkt?

WARNECKE: Ich hoffe sehr, dass die weiterentwickelte Leipzig-Charta gar nicht so sehr versucht, selbst Akzente für den Wohnungsmarkt zu setzen. Ich wünsche mir, dass sie den Städten – aber auch ländlichen Strukturen – eine Anleitung gibt, die vor Ort gesellschaftlich gewünschten Akzente für sich zu finden und dann auch zu setzen.

Die bisherige Charta wird gern als Argumentationshilfe und Begründung dafür herangezogen, wie integrierte und partizipative Stadtentwicklungspolitik funktionieren sollte. Das lässt der Vielfalt einer europäischen Stadtentwicklung den Raum, das richtige Maß an Dichte zu finden oder Konzepte für soziale und funktionale Vielfalt zu erarbeiten. Falsch wäre es, wenn die neue Charta eine gewisse Werteneutralität aufgibt, um einseitig politischen Interessen den Weg zu ebnen.

Wohin wird sich der Immobilienmarkt angesichts der Corona-Pandemie entwickeln?

WARNECKE: Eine Prognose zu wagen, ist nicht einfach. Viele Schutzmaßnahmen, die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, sind ja noch in Kraft. Gastronomen und Gewerbetreibende haben die Corona-Pandemie durch die Schließungen unmittelbar gespürt. Das Ladensterben wegen der Online-Konkurrenz war ja schon da und wird in der Pandemie nochmals beschleunigt. Wir werden diese Entwicklung in den Innenstädten wie in einem Brennglas sehen. Wenn mit dem stationären Handel ein Kundenmagnet wegbricht, dann bekommen das auch Gastronomie und die Freizeitangebote vor Ort zu spüren. Das absehbare Ladensterben bedroht die Attraktivität der Innenstädte, die damit zum städtebaulichen Problemfeld werden.

Hier fordert Haus & Grund, dass sich die Städtebauförderung einmal mehr der Frage der Innenentwicklung annimmt. Städtebauförderung kann hier nicht die Konkurrenzsituation zwischen stationären und Online-Handel überbrücken, aber schon dem Funktions- und Attraktivitätsverlust von Innenstädten entgegenwirken. Denn attraktive Ortskerne sind zentraler Baustein einer gelungenen Stadtentwicklung.

Das absehbare Ladensterben bedroht die Attraktivität der Innenstädte, die damit zum städtebaulichen Problemfeld werden.

 

Vielen Dank für das Interview!


Haus & Grund ist mit rund 900.000 Mitgliedern der größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband tragen 22 Landesverbände und über 900 Vereine. www.hausundgrund.de


Das Interview erschien zuerst in: cima.direkt – Magazin.

 

 

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